存量房時代，長租機構托管模式更能解決房東和房客的苦惱

文｜劉言

當中國進入存量房時代，80后成為房東主力，90、00后成為新一代租客。新房東的新理念、新租客的新需求，與傳統租住市場所能提供的產品、服務、模式錯配及碰撞越來越明顯。租住市場也因房東、租客主體力量的變化進入了迭代變遷的新階段。

近期，聯合自如研究院、中國建設報智力支持的《2023中國長租市場發展藍皮書》（下稱《藍皮書》）顯示，我國房地產市場正式進入了存量運營時代。而近三年，業主年輕化趨勢明顯。根據數據統計，在2020年—2021年的一線、新一線的城市業主中，80后占比已達32%；2023年，這一數據已達到41%。同時，2020年以來，城市租房人群對“房屋品質、居住體驗、租期服務”的關注程度也提升了34%。

為了解決“新出租”時代的房東、租客的不同訴求，不見面、互不打擾，把服務全權交給長租機構運營，成了房東和租客的新型相處之道。

租客的住房品質需求變高了

“我是i人（16型人格中的一種，可以理解為性格內向、不善交際的人），不愿意和房東打交道。不想因為房屋維修等問題和房東有過多的交集，掰扯不清。”上海一位90后白領談到近幾年租房經歷時說到。

“什么都能湊合，但棲身居所不想湊合。”90后林文在北京一家互聯網公司的市場營銷部工作，目前租住在奧林匹克中心附近的一個小區內，房子是兩室一廳。

2016年開始租房至今，林文體驗過房東直租、中介租房和長租機構租房。以前不管是房東直租，還是和中介簽三方合同，都免不了要和房東打交道，這讓林文覺得非常苦惱，因為她感覺大多數房東不好溝通。

回顧近七年的租房經歷，她坦言自己的選房標準越來越高。最初關注外觀、位置，現在更關注房子周邊環境、小區的容積率、綠化，房子的安全性和舒適感，以及和房東的溝通成本。

和林文一樣的年輕人變得越來越多。年輕租客們不僅大多不愛和房東社交，還對租住空間的品質和服務有更高要求。前述報告顯示，2020年以來，城市租房人群對“房屋品質、居住體驗、租期服務”的關注程度提升了34%。

研究部2023年5月發布的《保租房REITS深度研究》報告顯示，中國目前租房人口已經近2.6億人，越來越多的年輕人可以接受長時間租房居住。

隨著青年人租房時間越來越久，大家對租房品質的要求不斷提高。《藍皮書》顯示，2020年以來，在“城市租住群體希望租房平臺提供的產品/服務”選項中，認為“房屋需要配備智能門鎖等智能家居”的關注度提升了45%。

而在居住過程中，“室內環境是否環保”占比達62.5%，位居首位。“鄰里關系是否和睦”“房屋是否美觀”“租房是否安全”分別為55.77%、52.05%、47.33%。

“找中介租房子更像是開盲盒。”中介的房子質量良萎不齊，也沒有定制化的改造裝修，更多依賴原始的房屋狀態，租房的確定感很低。而且還要額外支出1個月租金用做中介費。“同樣是多支出1個多月費用，我還是更愿意為能帶來寬帶、保潔、維修的長租機構服務費買單。”

“其實我媽媽都很不理解，為什么你不能自己打掃房間，需要花錢找保潔打掃？我的角度是，一周只有一兩天的休息時間，不愿意把精力耗在收拾房間上。”一位北京的90后租客談到。? ??

市面上提供分散式長租托管服務的機構大多提供每周的保潔及全年的家電維修服務。而這對于大多數年輕人來說是剛需，房東也樂見其成。

隨著租客的租住需求變化，供給側房東的出租理念也跟著迭代變遷。

房東的出租代際差異顯現了

相比短期租個高價，年輕房東重點考慮的是三五年甚至更久的出租周期內租金的整體穩定性、房子的長期保值（交房時房屋干凈、家具無磨損等）及能不能更省心高效出租。

甚至為了房屋更好出租，《藍皮書》顯示，“先改造再出租”成為5成房東的出租新偏好。作為和租客年齡層更為貼近的年輕房東，他們容易洞悉最新的市場需求。但在新偏好還未完全普及的背景下，他們的父母家人，在出租理念上與其產生了代際差異。

“以前，中介就是一錘子買賣，所有事情還是要親力親為。”?? 天津的80后業主李林回想起之前的出租經歷，依然心有余悸。

她家的房子從2015年就開始出租，最初父母帶著她在小區里貼小廣告尋找租客，后來，又通過家門口的中介找租客。期間，篩選租客就得用至少一個月，簽了合同后，平時的瑣事也不斷。最鬧心的還是租客搬走后的收房環節，每到這時，她都得做好心理建設，看著損壞的家具和中介、租客在押金上討價還價。

相比過去三年，以上這些煩惱都是“甜蜜的負擔”了。存量房時代，房屋出租的空置期變得越來越長。尤其近兩年，隨著集中式長租公寓入市，和保障性租賃住房的落地，租賃市場的多樣性供給逐漸增多，個人分散式房東受到了不小挑戰。尤其是地段不佳的老舊小區。

“在交給中介出租的四年里，每次租客更換時，房子都會有差不多三個月左右的空置期。”李林說。

為了能減少空置期，李林便開始從各種出租APP上看同小區和附近房子的出租情況。“品質好、房子新的出租就是很快。”發現這個共性的她，就選擇了自如的長租托管方式。但選擇自如，需要先對自己的老房子進行改造，提升房屋品質再出租。先掏錢再賺錢，讓李林的父母產生懷疑，“我們家這房子出租這么多年，對于這種新方式他們頭一次聽說，一開始比較謹慎。后來我又是給他們拉表格算賬，又是曉之以理動之以情，說至少以后回天津生活，有了合自己心意的房子住，自住也不虧。”

房東們怎么看“出租前先改造房子？”

“在交給自如之前，家人會有些顧慮。比我大十歲的姐姐一直覺得，只想著掙租金沒想著要投入。”張牧說。他是一位上海的80后業主，2021年時，張牧在上海購入了一套20年房齡的一居室，順勢他就把房子交給了自如。

托管之前，他和家人的分歧主要有兩點：一是為什么要先改造再出租；二是為什么不能自己找工隊來重新改造配置家具家電然后委托中介出租。

張牧認為，不同時代的人對租房方式和對房產投資價值的認識不同。老一輩的想法，覺得房子就算租不出去，在那放著也無所謂。“尤其是我姐姐，她覺得租房就是要原始狀態出租，先改造再出租沒有任何紅利。”

說服長輩最好的方法是讓他們看到好品質房子能快速出租并實實在在進賬。“前幾年特殊時期，周圍實在有太多的朋友房子降價也租不掉，或者突然退租，大半年的時間就這么空著。選擇自己翻新房子的朋友，大多數虎頭蛇尾了，錢沒少花，美觀和品質差太遠。而我的房子給自如沒有空置期，月月穩定收租，從長期來看收益和情緒價值都穩定。”他說。

長租機構的時代來了

《藍皮書》顯示，超七成業主認為閑置房最好的出租方式是交給專業長租機構運營。

雖然近兩年各家租房平臺都針對個人房主推出了長租托管服務，但產品模式卻不相同。一些傳統平臺對房屋不進行產品化改造或僅簡單改造，對業主和租客兩端租金不透明，且會和房東約定45天免租期（免租期間，平臺不需要給房東支付租金）。

已做長租12年的自如，三年前推出了“增益租”房屋資產管理新模式，主要特點是：自如與業主根據房屋所處商圈、周邊配套、小區出租率等情況通過大數據綜合評估后，商定合理的出租價，實現業主和租客之間價格透明，且不設置房東免租期；并對房屋進行改造以此提升房屋價值，此環節業主需要付出裝修成本，并參與裝修和驗收等重要環節；最后，自如每月向業主支付至少80%的保底收益，若市場走高，則超出商定價的部分由自如與業主商議分成。

裝修的費用通常有三種支付形式，一次性付清、貸款和每月房租抵扣。從長期來看增益租可以在一定程度上解決租客和房東的痛點，同時，也是存量時代資產運營的合理思路。

但增益租模式要想有更廣闊的市場空間，自如就得在未來保障裝修的品質、交付質量，及提高市場下行時期對出租房的管理運營能力。? ?

總之，綜合目前房東的需求看，如果想服務專業省心，租金長期透明穩定，或者對房子品質要求高、需要重新改造增值，自如增益租是比較好的選擇；如果對房子和服務沒有增值需求，房東又有充足的時間可以和房客溝通，短期內出租，仍可選擇和傳統的中介機構合作，或者考慮貝殼的省心租，及的相寓。? ??

清華大學中國經濟思想與實踐研究院院長李稻葵表示，在“租購并舉、房住不炒”的總基調下，我國房地產市場進入“存量運營時代”。在一線、新一線城市中的凈流入人口大、租房需求大的地區，要鼓勵有閑置房的個人房東，將房屋委托給專業長租機構進行改造升級出租， 一方面能激活閑置房流通、增加租賃住房供給，提高住房的利用效率和使用價值，另一方面能平抑需求增長帶來的租房市場波動，發揮出長租機構穩租金、穩市場的作用，進而提升城市新市民、青年人的居住幸福度。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，基于省心、便利，更多的業主會把自己的房子委托給自如這種長租機構來運營。新一代業主和租戶的重要變化是，他們對于租房交易過程中的繁瑣流程容忍度更低，對安全保障、時間效率、信息對稱以及服務等方面的要求更高。基于此，未來租賃市場仍將是一個多元化供應和需求并存的生態體系，機構的話語權和重要性也將提升。

（文中李林、張牧為化名。）