2023年行至年中，房地產市場復蘇腳步放緩。許多人關心，上半年“先揚后抑”的波動式復蘇之后，樓市會走向何方，是“逆風翻盤”，還是繼續向下？

上半年房地產市場低位震蕩的背后，隱藏著一個重大的變化：房地產市場供求關系已經發生深刻變化，未來樓市難再出現“逆風翻盤”式的大反轉，平穩發展將成為主旋律。

盤點上半年樓市發展趨勢，有三大趨勢值得關注。

低位企穩態勢顯現

2023年上半年，房地產市場熱度先升后降，隨著前期積壓需求在一季度基本釋放完畢，二季度購房者置業情緒下滑，市場回暖腳步顯著放緩。易居研究院研究總監嚴躍進發現了兩個典型現象：一是4月下旬開始，房企銷售普遍降溫，意向購房需求減少；二是即便在需求相對強勁的一線城市，部分郊區新盤銷售也同樣遇冷。

官方數據顯示，上半年全國房地產開發投資同比下降7.9%；商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%；房地產開發企業本年到位資金同比下降9.8%。總體而言，多項指標同比仍處于下行通道，但較去年全年出現降幅收窄或轉跌為漲等積極變化。市場出現低位企穩態勢。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌稱，今年中國房地產市場會保持低位企穩態勢。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平預計，下半年房地產政策仍將以支持和呵護的姿態為主，市場有望在波動中緩慢復蘇，全年住房銷售仍有可能實現小幅增長，房價低位企穩。

中國國家統計局新聞發言人付凌暉表示，未來一段時間，房地產投資還會處于低位運行。但是隨著房地產市場調整逐步到位，房地產投資會逐步回到合理水平。

房地產邁入新發展階段

上半年房地產市場的低位震蕩并不是周期性調整那么簡單，其背后有個重要的真相，那就是行業發展階段發生了變化。7月以來，多部委發聲，釋放中國樓市進入新階段的信號。

付凌暉日前表示，從中長期來看，中國房地產市場正從過去的高速發展轉向平穩發展，這是由房地產市場發展階段變化、市場供求關系調整決定的。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾也在稍早之前表示，考慮到中國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間。

中指研究院市場研究總監陳文靜在接受中新社國是直通車記者采訪時表示，在20多年的快速發展后，中國房地產市場的發展環境已經發生了明顯變化，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱。

她指出，一是居民基本住房需求得到滿足。當前，中國城鎮人均住房面積已升至約40平方米，城鎮住房存量約400億平方米，戶均接近1.1套住房。二是人口規模紅利接近尾聲，城鎮化放緩。2022年，中國人口總量比上年末減少85萬人，常住人口城鎮化率達到65.2%。三是居民杠桿率已較高，進一步加杠桿空間有限。根據央行數據，2021年中國住戶部門杠桿率為72.2%，已接近發達經濟體平均水平。

陳文靜預計，未來兩年市場將逐漸回歸常態，年均商品住宅銷售規模在12億平方米以下。

朱海斌也表示，近兩年中國房地產市場主要指標下降，并不僅僅是政策收緊后的周期性下調，更多反映的是房地產市場在2017年前后已進入結構性下行通道。近些年的市場調整，更多是重新回到均衡水平，樓市難像過去一樣出現較大反轉。

短、中、長期相濟“穩樓市”

樓市發展階段變化意味著過去的許多房地產政策已不再適應新需求，一些舊政策可能會被淘汰，一些新政策陸續出臺。

從短期來看，有專家認為，過去出于抑制需求過熱考慮出臺的“四限”（限購、限售、限貸、限價）等行政性措施將因城施策逐步放寬。

從供給端來看，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對中新社國是直通車記者說，未來一段時間內房地產企業的融資和投資狀況能否改善，從內生的角度看，取決于銷售端能否持續回暖，以便讓房企實現“自我造血”的良性循環；從外部的角度看，取決于微觀主體的信心、預期、風險偏好和資產負債表的修復節奏。

他認為，下階段，應繼續落實今年年初出臺的改善優質房企資產負債表計劃，繼續帶動房地產行業現金流、投資、并購重組回到正常發展軌道，平穩、有序推動房企風險市場化出清；推進保交樓工作，解決部分地區紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題。

樓市發展階段變化還意味著中長期的調整、改革將成為樓市健康發展的關鍵。

房地產企業傳統“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式難以為繼，諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙說，長期來看，房地產市場平穩健康發展治本之策在于“促轉型”，即推動建立良性循環的房地產業發展新模式。

具體來看，龐溟認為，應積極探索基于不動產領域的公募REITs等工具，提升直接融資比重，降低房地產業制度成本和融資交易成本，促進涉房企業投融資進一步正常化，穩定房地產行業對宏觀經濟大盤的支撐。

陳文靜表示，在“防風險”“促需求”的短期政策主題之外，隨著我國經濟進入高質量發展階段，房地產行業也在逐漸進入高質量發展階段。未來房地產市場發展將圍繞保民生、提品質展開：一方面政府補位加快住房保障體系建設，推進租購并舉住房制度，另一方面，完善住房市場體系，為居民改善居住環境、提升居住空間品質提供支持。