本報(bào)記者 楊讓晨 張家振 上海 武漢報(bào)道

“6月，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心有所改善。”武漢市住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱“武漢市房管局”）在日前發(fā)布的《2022年6月武漢市新建住房銷（預(yù)）售月度監(jiān)測(cè)簡(jiǎn)報(bào)》中如此評(píng)價(jià)武漢樓市6月份的市場(chǎng)表現(xiàn)。

中指研究院最新統(tǒng)計(jì)也顯示，武漢市自5月20日起調(diào)整優(yōu)化樓市政策后，武漢部分區(qū)域樓市成交量上漲明顯。其中，東西湖區(qū)、武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)和江夏區(qū)6月份成交套數(shù)大幅上升，環(huán)比增速分別達(dá)到164%、144%和81%。

不過(guò)，武漢樓市活力還有待進(jìn)一步激活。據(jù)武漢市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1～6月，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售57096套，批準(zhǔn)預(yù)售面積718.17萬(wàn)平方米，同比減少49.67%；新建商品房網(wǎng)簽銷售76597套，網(wǎng)簽銷售面積859.69萬(wàn)平方米，同比減少37.85%。

對(duì)于武漢樓市今年上半年的表現(xiàn)，中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，總體來(lái)看，通過(guò)三輪的漸進(jìn)式政策調(diào)整，在房貸利率和落戶政策等方面進(jìn)行了一系列優(yōu)化，形成了政策“組合拳”效應(yīng)，有效促進(jìn)了自住和改善性需求的釋放，有力提升了市場(chǎng)成交活躍度。

供應(yīng)銷售雙增長(zhǎng)

今年6月份以來(lái)，武漢樓市正呈現(xiàn)出住房供應(yīng)和網(wǎng)簽銷售雙雙恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

武漢市房管局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，武漢全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積133.04萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.39%；新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積104.35萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.91%。同期，全市新建商品房網(wǎng)簽銷售面積（含預(yù)簽約）218.37萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)48.22%；新建商品住房銷售面積（含預(yù)簽約）140.25萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)49.55%。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，這是由于在樓市政策優(yōu)化調(diào)整效應(yīng)逐漸發(fā)酵下，購(gòu)房需求得到進(jìn)一步釋放，“加之6月房企沖刺年中業(yè)績(jī)，推盤(pán)與促銷力度加大，成交端呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì)。”

可供對(duì)比的是，今年1～4月，武漢市新建商品房網(wǎng)簽銷售47607套，網(wǎng)簽銷售面積519.36萬(wàn)平方米，同比減少39.78%。其中，新建商品住房網(wǎng)簽銷售36639套，網(wǎng)簽銷售面積404.48萬(wàn)平方米，同比減少47.26%。

在樓市政策優(yōu)化調(diào)整效應(yīng)加持下，武漢樓市也一改“整體呈現(xiàn)供應(yīng)端低位運(yùn)行、需求端消費(fèi)不振”的趨勢(shì)，政策“組合拳”效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

記者在采訪中了解到，位于武漢市部分遠(yuǎn)城區(qū)成交量已開(kāi)始上升，中心城市部分熱點(diǎn)項(xiàng)目的網(wǎng)簽量也明顯增加。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，位于東西湖區(qū)吳家山板塊、新洲區(qū)陽(yáng)邏板以及黃陂區(qū)盤(pán)龍城板塊的成交套數(shù)均在2000套以上。其中，吳家山板塊更是以3223套的成交量位居榜首。

另?yè)?jù)武漢市房管局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在6月20～30日的11天內(nèi)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)共成交5441套商品房，平均每日成交494套，較5月份的日均成交量同比增加81.6%。而在進(jìn)入7月份后，武漢新建商品房成交量持續(xù)攀升，7月1～15日已成交6604套，較6月份同期增加2641套，增幅達(dá)到66.64%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，整體來(lái)看，武漢市適度調(diào)整樓市政策等舉動(dòng)，將為市場(chǎng)釋放一定的購(gòu)買力，加之6月份房企銷售回款有所起色，接下來(lái)的推盤(pán)力度也將進(jìn)一步強(qiáng)化。“購(gòu)房群體選擇面隨之?dāng)U大，可結(jié)合自身信貸條件及住房需求等多方因素?fù)駲C(jī)入市。”

區(qū)域市場(chǎng)分化顯著

在打出政策“組合拳”、成交量總體回升的同時(shí)，武漢樓市的各區(qū)域間的差異也在擴(kuò)大。

以銷供比為例，戴德梁行武漢公司分析認(rèn)為，今年上半年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷供比較2021年同期相比，處于合理區(qū)間的區(qū)域減少，并且區(qū)域市場(chǎng)分化顯著。“漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)和新洲區(qū)等區(qū)域呈現(xiàn)一定程度的供不應(yīng)求，而江岸區(qū)、硚口區(qū)、黃陂區(qū)和蔡甸區(qū)則呈現(xiàn)輕微供過(guò)于求。”

事實(shí)上，主城區(qū)依然是武漢市商品住宅成交面積的主力軍。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，主城區(qū)憑借區(qū)位和配套等優(yōu)勢(shì)，總體價(jià)格居高，在今年上半年成交金額TOP20中，主城區(qū)的項(xiàng)目占比超七成。

具體來(lái)看，今年上半年武漢樓市成交金額前3名中，位于武昌區(qū)的福星惠譽(yù)月亮灣壹號(hào)和漢陽(yáng)區(qū)的紐賓凱漢city分別以24.34億元和20.9億元的成交金額位列第一和第三位。其中，福星惠譽(yù)月亮灣壹號(hào)在6月份的成交額達(dá)11.9億元，成為當(dāng)月成交額唯一突破10億元的項(xiàng)目。

同時(shí)，受黃陂區(qū)、東西湖區(qū)和江夏區(qū)等遠(yuǎn)城區(qū)和武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)樓市政策調(diào)整影響，武漢市遠(yuǎn)城區(qū)今年上半年銷量占全市的比重達(dá)到43%，較2021年全年提升了5個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)了解，在今年6月武漢樓盤(pán)成交套數(shù)前10名中，位于東西湖區(qū)、黃陂區(qū)和武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)等區(qū)域的樓盤(pán)就占據(jù)了9席。東西湖和新洲區(qū)兩個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)的項(xiàng)目成交活躍度較高，在成交套數(shù)前20名榜單中，分別擁有4個(gè)和3個(gè)熱銷項(xiàng)目。

東西湖區(qū)某項(xiàng)目一名銷售人員也告訴記者，目前項(xiàng)目?jī)H有一棟樓在接受認(rèn)購(gòu)，其余樓棟均已售罄，“現(xiàn)在就只剩幾套‘頂天立地’房源了。”黃陂區(qū)某項(xiàng)目銷售人員則表示，項(xiàng)目推出了兩棟樓、共計(jì)200余套房源，目前僅剩20余套可以認(rèn)購(gòu)。

李國(guó)政告訴記者，受樓市政策調(diào)整影響，武漢市黃陂區(qū)、江夏區(qū)、武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)和東西湖區(qū)的商品住房成交量提升明顯，6月份成交套數(shù)分別環(huán)比上漲55%、81%、144%和164%，7月銷量有望持續(xù)增長(zhǎng)。“不過(guò)，這也使得原本擁有不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)的蔡甸區(qū)、新洲區(qū)和漢南區(qū)等區(qū)域的整體銷量出現(xiàn)下滑，6月份成交量下降明顯，預(yù)計(jì)這一變化還將持續(xù)一段時(shí)間。”

因區(qū)施策去庫(kù)存

自6月以來(lái)，武漢樓市盡管成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回暖趨勢(shì)，仍需因區(qū)施策解決去庫(kù)存問(wèn)題。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，武漢主城區(qū)商品住宅可售存量達(dá)932萬(wàn)平方米，出清周期達(dá)14.5個(gè)月，而遠(yuǎn)城區(qū)可售存量達(dá)895萬(wàn)平方米，出清周期為22.6個(gè)月，遠(yuǎn)超過(guò)合理區(qū)間。

其中，黃陂區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)和東西湖區(qū)存量均超過(guò)200萬(wàn)平米，漢南區(qū)、新洲區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)和武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)的去化周期則均超過(guò)20個(gè)月，去庫(kù)存壓力較大。

戴德梁行方面也分析認(rèn)為，武漢住宅市場(chǎng)出清周期呈上升趨勢(shì)，遠(yuǎn)城區(qū)去庫(kù)存壓力較大。“從分區(qū)商品住宅存量結(jié)合其過(guò)去6個(gè)月的去化速度來(lái)看，中心城區(qū)和次中心城區(qū)的整體出清周期要短于遠(yuǎn)城區(qū)，目前去化壓力較大的區(qū)域包括黃陂區(qū)、新洲區(qū)、武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)和蔡甸區(qū)等。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，今年6月，武漢市商品房庫(kù)存量約為15.18萬(wàn)套，環(huán)比略微上升0.11%，較2021年同期上升4.77%。而在去化方面，今年6月，武漢新房去化周期達(dá)到約12.2個(gè)月，較5月份再度延長(zhǎng)0.6個(gè)月。

同時(shí)，武漢市商品住宅成交均價(jià)也呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，全市成交均價(jià)已降至16091元/平方米，同比下跌了5%。中指研究院方面分析稱，一方面是供給端房企去化回款持續(xù)推出較大折扣力度，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈；另一方面，黃陂區(qū)、東西湖區(qū)、江夏區(qū)和武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)調(diào)整樓市政策，提高了遠(yuǎn)城區(qū)的成交占比，拉低了整體成交均價(jià)。

在李國(guó)政看來(lái)，解決武漢樓市當(dāng)前面臨的去庫(kù)存問(wèn)題，需要遵循因區(qū)施策原則。“對(duì)于新城區(qū)而言，主要是通過(guò)加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和加速人口導(dǎo)入，不斷完善生活配套設(shè)施來(lái)提高宜居宜業(yè)吸引力，提升市民對(duì)區(qū)域發(fā)展的信心。同時(shí)，庫(kù)存較高的區(qū)域要適當(dāng)減少土地供應(yīng)，減少新增供給，保持供需動(dòng)態(tài)平衡。”

“房企也要借助政策利好，加大營(yíng)銷力度，提升回款速度，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出‘加量不加價(jià)’的特征。”李國(guó)政同時(shí)表示，“按照因城施策、循序漸進(jìn)的原則，預(yù)計(jì)武漢市還會(huì)持續(xù)優(yōu)化相關(guān)政策、措施，以支持居民的合理購(gòu)房需求。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況達(dá)不到預(yù)期，相信武漢市后續(xù)還會(huì)跟進(jìn)其他的儲(chǔ)備政策。”

而戴德梁行武漢公司方面也分析認(rèn)為：“整體來(lái)看，今年前5個(gè)月，武漢市住宅出清周期較2021年末顯著上升，需求顯著放緩。預(yù)計(jì)隨著五六月份一系列政策的推動(dòng)，今年下半年的需求釋放或?qū)⒂兴涌臁！?/p>