從供需方面來看，全年新房住宅批售面積454.1萬平，同比下降25.8%，成交面積356萬平，同比下降31.9%，供應(yīng)量和成交量均創(chuàng)四年以來新低。

西部依然是成交最為強勁的區(qū)域，中部區(qū)域提升較快，東部五區(qū)成交量同比均出現(xiàn)大幅度下降。

新房供應(yīng)分析

供應(yīng)面積下降近兩成 龍崗排名第一

中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年新房住宅批售面積合計454.1萬平,同比下降25.8%；新入市住宅面積合計459.6萬平，同比下降23.8%，新房住宅批售及推售面積均下跌超二成。其中，批售面積更是創(chuàng)四年以來的新低。

在具體月份分布方面，全年新房批售及推售面積主要集中在下半年，其中金九表現(xiàn)搶眼。從月度批售和推售統(tǒng)計表看，上半年，受春節(jié)效應(yīng)及疫情爆發(fā)影響，二三月份市場供應(yīng)處于低谷，金三銀四表現(xiàn)低迷。隨著疫情逐步受控，五六月份市場供應(yīng)回暖，招商仕林臻邸、海德園等市場關(guān)注度較高的樓盤相繼入市。下半年，開發(fā)商資金流仍顯緊張，為盡快回籠資金，推盤節(jié)奏明顯加快，金九效應(yīng)刺激下市場供應(yīng)處于全年最高，但受制于大環(huán)境下市場低迷等因素影響，大多數(shù)月份表現(xiàn)平淡，供應(yīng)處于近年來低谷。

從區(qū)域推售面積占比來看，西部依然是供應(yīng)的主流，占比40.4%，中東部供應(yīng)面積占比上升。2022年推售面積占比最高的區(qū)域分別為龍崗、龍華、南山，占比下滑較為明顯的是羅湖和寶安，主要受到去年供應(yīng)基數(shù)較高的影響。占比增加較為明顯的是龍崗、龍華兩區(qū)，其中，龍崗主要受到仁恒公園世紀(jì)三期、萬科金域?qū)W府等一些供應(yīng)面積較大樓盤的影響，供應(yīng)面積占比提升8.2%。

從各區(qū)推售面積看，龍崗區(qū)包攬區(qū)域供應(yīng)總量和增量第一，分別為98萬平和18.9萬平，大鵬全年零供應(yīng)創(chuàng)下近年來新低。與去年同期相比，西部三區(qū)呈現(xiàn)不同程度的下降，寶安區(qū)下降最為明顯；中部區(qū)域龍華、福田區(qū)供應(yīng)量上升，羅湖區(qū)下降較為顯著；東部區(qū)域僅龍崗區(qū)出現(xiàn)上升，其余四區(qū)均下降。

中原研究中心監(jiān)測顯示，2022年深圳新房批售項目152個，與去年相比同期減少7個，出現(xiàn)小幅度下滑的現(xiàn)象。與去年走勢一樣，新房批售項目主要集中在下半年，占總量接近六成。在區(qū)域分布上，龍崗、龍華、南山成開盤數(shù)量最多的區(qū)；西部開盤總量最多，中部數(shù)量最少，東部除龍崗?fù)馄荷?、深汕、鹽田全年也僅有個位數(shù)的開盤量。

訪客指數(shù)整體處于低位運行

受春節(jié)效應(yīng)及疫情雙重影響，二三月份供應(yīng)量銳減，訪客指數(shù)一度跌入低谷。四月市場供應(yīng)量逐漸上升，五月開發(fā)商讓利促銷，海德園、招商仕林臻邸等一些優(yōu)質(zhì)樓盤相繼入市，政策端LPR利率下調(diào)，市場購房情緒上升，訪客指數(shù)一度升至全年最高值。七月全國多地爆發(fā)停貸潮，居民房貸持續(xù)走弱，雖然八月份政策端再度下調(diào)LPR利率，但難耐市場避險情緒大增，訪客指數(shù)年內(nèi)再次跌入低谷。九月金九到來，前期積壓的一些優(yōu)質(zhì)樓盤扎堆入市，市場供應(yīng)量處于全年最高值，市場信心出現(xiàn)短暫的修復(fù)。年末市場供應(yīng)平淡，需求端缺乏有效的刺激政策，訪客指數(shù)跌至年內(nèi)最低值。

新房成交分析

新房住宅成交跌至四年來低谷

根據(jù)中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年全年新房住宅共成交34441套，總面積356萬平，均處于四年來的低谷。低迷的成交量一方面受供應(yīng)量疲軟的影響，全年新增供應(yīng)量同比大減超兩成；另一方面疫情沖擊下市場避險情緒上升，新增居民中長期貸款持續(xù)走弱，成交量超500套的樓盤僅16個，數(shù)量不足去年一半，主要分布在南山、光明兩區(qū)。

從成交套數(shù)及面積的月度分布看，各月份成交套數(shù)均低于4000，二月、五月成交量慘淡。上半年受制于疫情反復(fù)，開發(fā)商推盤速度明顯放慢，低迷的推售加上市場信心的疲軟，導(dǎo)致新房成交量處于低位徘徊，五月成交量更是處于全年最低值，得益于開盤數(shù)量的增加，六月成交量出現(xiàn)一定程度的修復(fù)。下半年政策端出現(xiàn)松綁的跡象，央行先后多次降低LPR利率、金融16條措施等先后出臺，九月金九效應(yīng)下樓盤扎堆入市，市場情緒再度走高，但受制于經(jīng)濟下行壓力加大，購房者觀望情緒濃厚，市場去化不如預(yù)期，成交量依然走低。

寶安成交量位居第一 福田增長速度最快

根據(jù)中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳十一區(qū)中，僅福田、羅湖兩區(qū)成交量正增長，其余九區(qū)呈不同幅度的下降趨勢。從具體情況來看，寶安區(qū)2022年共有15個住宅項目入市，全年成交6465套和67.61萬平，分別同比下降52.9%和52.0%，但依然是各區(qū)成交套數(shù)及面積最多的區(qū)域。福田區(qū)全年成交1340套和17.67萬平，同比增長296.4%和297.9%，成為增長速度最快的區(qū)域，羅湖區(qū)成交套數(shù)和面積增速位居第二。東部五區(qū)同比均出現(xiàn)雙位數(shù)的下降，其中坪山全年成交套數(shù)和面積同比下降68.5%和69.0%，成為下降最為明顯的區(qū)域。

從區(qū)域成交面積占比趨勢看，寶安區(qū)連續(xù)兩年成交面積占比位居第一，羅湖區(qū)占比提升最大。從具體情況來看，寶安區(qū)雖然成交面積仍位居第一，但占比下滑了7.9%，主要受制于新房推售數(shù)量的大幅減少和去化效果不如預(yù)期；羅湖區(qū)占比提升4.8%，一方面得益于去年基數(shù)較低，另一方面是今年成交量增長較快所致；龍崗雖然今年推售面積最多，但整體去化一般，僅有合正方州、金域?qū)W府兩盤成交面積超5萬平，庫存積壓較為嚴(yán)重。從整體地區(qū)分布看，西部仍然是成交的主力，成交面積占比接近一半，中部區(qū)域占比提升最快。

區(qū)域成交分析

光明占比持續(xù)領(lǐng)先

從片區(qū)來看，西部的片區(qū)表現(xiàn)依然搶眼，2022年成交前5片區(qū)中占據(jù)三個。光明新區(qū)連續(xù)三年保持成交占比第一，顯示出強大的韌性需求。一方面得益于近年來新房供應(yīng)量充足；另一方面得益于新區(qū)良好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，交通等市政配套不斷完善，未來投資前景好，受到市場熱棒。龍崗中心城重回前五位置，主要由于今年新房供應(yīng)量充足，單價低折扣多，市場關(guān)注度相對較高。前海、科技園受益于良好的區(qū)位，推出項目去化高，投資前景被廣泛看好。

從TOP5成交均價走勢看，與往年相比，僅民治均價出現(xiàn)小幅度上升之外，其余四區(qū)出現(xiàn)不同程度的下滑。

新房成交結(jié)構(gòu)分析

高價段成交面積占比持續(xù)增加

2022年，新房價格持續(xù)上漲，高價段樓盤成交面積占比進一步提升，4萬以下樓盤占比持續(xù)下降。從具體情況來看，8萬以上價段樓盤占比28.9%，上升了3.1%，其中南山區(qū)憑借良好的區(qū)位和市政配套等優(yōu)勢占比接近一半，主要有華潤城潤璽、招商璽家園等合計20個樓盤；寶安、福田區(qū)各占據(jù)七個位居其次；羅湖占據(jù)六個位居第三。6-8萬價段樓盤占比16.8%，上升了7.5%，其中龍華憑借鴻榮源博譽府等18個樓盤占比接近一半；4-6萬價段樓盤占比42.7%，下滑了6.2%，主要分布在光明、龍崗、寶安三區(qū)；4萬以下價段樓盤占比連續(xù)兩年下滑至11.7%，主要分布在東部區(qū)域坪山、龍崗、深汕一帶。

改善戶型占比優(yōu)勢持續(xù)擴大

從面積段成交看，改善戶型成為市場主導(dǎo)，且占比持續(xù)擴大。2022年，90-144平面積段成交占比62.6%，上升了3.4%，連續(xù)五年保持上漲趨勢，穩(wěn)居各戶型需求第一，反映市場對自有資金較為充裕的購房者影響較少；60-90平面積段成交占比31.3%，位居其次，下滑了5.8%，市場占比連續(xù)五年下滑；144平以上面積段占比4.6%，上升了1.5%位居第三；60平以下剛需小戶型占比1.5%，上升了0.9%。

存量分析

年末住宅存量大增 去化時間創(chuàng)四年來新高

截至2022年12月末新房住宅存量403.7萬平，較去年增加104.5萬平，市場供需矛盾進一步增加。從去化時間來看，按照過去一年的平均成交量來計算，去化時間約為13.6個月，高于去化警戒線，創(chuàng)四年來新高。從走勢圖上看，由于春節(jié)效應(yīng)和疫情因素，二三月份市場推盤數(shù)量大減，庫存降至年內(nèi)低位。隨著供應(yīng)量逐步增加，由于經(jīng)濟大環(huán)境整體低迷等因素影響，市場去化不如預(yù)期，超過七成樓盤開盤去化低于五成，全年日光盤不足十個，庫存積壓現(xiàn)象較往年嚴(yán)重，去化時間持續(xù)上升。

大鵬去化時間高于警戒線

根據(jù)中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截止2022年12月末，龍華、龍崗、寶安三區(qū)存量較高，分別為91.30、76.51、44.50萬平；而鹽田新增供應(yīng)少，存量最低，年末存量僅12.11萬平。由于下半年入市樓盤較多，去化水平整體表現(xiàn)不佳，多數(shù)區(qū)域年末庫存量高于去年，造成了去化周期也隨之上升。與去年相比，龍崗、坪山、龍華三區(qū)年末住宅存量增加較為明顯，羅湖、大鵬兩區(qū)出現(xiàn)下滑。在去化周期上，東部區(qū)域的大鵬、鹽田、深汕合作區(qū)占據(jù)前三的位置，其中大鵬去化時間76.0個月，遠超警戒線水平；得益于較高的銷售率，西部三區(qū)去化時間均低于10個月，南山去化時間5.3個月，處于全市最低水平，但仍比去年上漲接近一倍；中部區(qū)域的羅湖、福田兩區(qū)較去年出現(xiàn)下降。在區(qū)域分布上，東部地區(qū)的去化周期明顯高于西部地區(qū)。

新房成交排行榜

深鐵瑞城、華潤城潤璽分別獲得成交套數(shù)和金額第一

中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年深鐵瑞城成交1326套新房住宅，位居新房住宅成交套數(shù)TOP10榜首，其次是華潤城潤璽成交1318套，合正方州成交1182套，分別為2022年住宅項目銷售亞軍、季軍。

2022年住宅成交套數(shù)TOP10共成交9032套。

2022年華潤置地旗下的豪宅項目華潤城潤璽以242.5億成交額穩(wěn)居第一，領(lǐng)先第二名超過百億。招商璽家園以115.8億金額位居第二，潤峯府以90.3億成交額排名第三。2022年住宅成交金額TOP10中單價破十萬的項目有7個，遠超去年同期。其中，華潤城潤璽以13.16萬位居第一，海德園、招商璽家園分別以12.59萬、12.02萬位居二三名。

2022年新房住宅成交金額TOP10項目共計成交882.6億元。

華潤蟬聯(lián)開發(fā)商成交面積、成交金額榜首

2022年華潤置地共成交住宅32.8萬平，位居住宅項目開發(fā)商成交面積TOP10榜首，項目主要有華潤城潤璽、潤峯府、潤峯云上府、半山潤府等。深圳地鐵集團憑借深鐵瑞城、深鐵懿府等項目網(wǎng)簽24.3萬平位居其次；中海地產(chǎn)憑借中海觀園、中海學(xué)仕里等項目網(wǎng)簽21.9萬平位居第三。

2022年住宅成交面積TOP10開發(fā)商共計成交169.7萬平。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2022年華潤置地住宅項目共網(wǎng)簽44.1萬平，成交金額高達311.8億元，華潤置地獲得住宅開發(fā)商成交面積、成交金額雙料冠軍。深圳地鐵集團憑借深鐵瑞城等6個項目累計成交164.7億位居其次。招商地產(chǎn)憑借招商璽家園等項目累計成交157.0億排名第三。

2022年新房住宅成交金額TOP10開發(fā)商成交金額合計1261.1億元。

總結(jié)

2022年，深圳新房市場供需均出現(xiàn)較大幅度的下滑，居民風(fēng)險偏好明顯下滑。與低迷的二手相比，新房市場仍是主流。新房市場產(chǎn)品分化加劇，區(qū)位好、周圍配套成熟、折扣大的樓盤依然受到市場的追棒，去化率較高的樓盤多分布在南山一帶；區(qū)位和周圍配套一般的樓盤表現(xiàn)較為平淡。今年開發(fā)商讓利于消費者的力度明顯增強，較多樓盤9.0折左右出售，但銷售依然平淡，全市去化周期升至四年以來的新高。預(yù)計隨著疫情管控的放松，明年新房市場的表現(xiàn)會得到改善。

展望2023年，在供給方面，隨著“金融16條”措施的推出，開發(fā)商緊缺的流動性現(xiàn)狀得以改善，土拍市場將更加積極；在需求方面，不排除央行會繼續(xù)降低LPR利率，降低購房者的負擔(dān)。2023年，隨著經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，深圳新房市場打折潮預(yù)計會出現(xiàn)降溫，市場供需層面將進一步得到修復(fù)，政策方面利好消息將會持續(xù)出臺，但能否成為樓市復(fù)蘇的標(biāo)志，仍待市場檢驗。

02 深圳商務(wù)公寓

公寓供應(yīng)分析

2022年深圳市公寓批售項目共21個，供應(yīng)面積57.0萬平，同比下滑38.0%。供應(yīng)量較去年全年下滑，批售項目個數(shù)回落。

公寓成交量價分析

全市公寓成交：成交面積折半 成交均價上升

2022年全市公寓成交面積31.6萬平，同比下滑54.6%；公寓成交均價為68759元/平，較去年均價上升5.8%。

各區(qū)公寓成交：南山、羅湖、龍崗為成交主力

從各區(qū)成交看，2022年公寓成交以南山、羅湖、龍崗為主；其中，南山成交面積居全市首位，共成交11.8萬平，占全市成交的37.3%。羅湖區(qū)位居第二，成交6.8萬平；從變化上看，過半地區(qū)公寓成交量出現(xiàn)下滑，下滑嚴(yán)重程度從高到低依次為光明、寶安、龍華、福田、龍崗、深汕，幅度皆超過六成，以光明為最，同比下滑87.4%。

從成交均價來看，南山和龍崗下降最明顯，同比分別下降24.8%和17.6%。成交最少的光明反而是房價漲幅最大的，同比上升23.7%。

公寓成交結(jié)構(gòu)分析

成交面積段：60平以下戶型成交占比達七成

從面積段來看，2022年全市公寓成交集中在小面積段，45平以下戶型占比達到56.6%，60平以下占比達70.3%。從占比變動來看，90平以上和45平-60平面積段占比下降，分別下滑9.5%和5.5%，而45平以下、60平-90平占比分別上升12.2%和2.8%。

成交總價段：300萬-600萬價段成交上升

從成交價段來看，300萬以下公寓仍是成交主力，總占比達55.2%，其中，100萬-300萬公寓占全市成交量的52.9%。從占比變動來看，僅300萬-600萬價段成交占比上升，上漲13.4%，其余都下降。

公寓成交排行榜

成交量TOP10：創(chuàng)智云城獲成交量榜首

2022年公寓成交套數(shù)榜首是創(chuàng)智云城，成交套數(shù)為1656套，占全市成交套數(shù)的29.1%。成交量前十項目總成交套數(shù)為3909，占全市成交套數(shù)的68.7%。成交量前十的項目中，羅湖占5席，龍華、龍崗、寶安、南山、鹽田各占1席。

成交金額TOP10：創(chuàng)智云城成交金額居首位

2022年公寓成交金額最大的項目是深圳創(chuàng)智云城，成交金額高達63.6億元，占全市成交總額的29.9%。成交金額前十的項目成交總額為135.7億元，占全市成交總額的63.9%。其中，成交金額前十的項目中，羅湖占4席，南山占2席，福田、鹽田、龍崗、龍華各占1席。

總結(jié)

2022年商務(wù)公寓批售項目共21個，總供應(yīng)面積57.0萬平，同比下降38.0%。公寓成交面積31.6萬平，同比下降54.6%。公寓成交均價為68759元/平，較去年均價上升5.8%。從成交區(qū)域來看，2022年南山公寓成交面積居全市首位，共成交11.8萬平，占比達37.3%。從面積段來看，2022年全市公寓成交集中在小面積段，60平以下占比達70.2%。從成交價段來看，300萬以下公寓仍是成交主力，總占比達55.2%。

03 豪宅市場

豪宅供應(yīng)分析

豪宅供應(yīng)下跌 南山為供應(yīng)主力

2022年深圳豪宅批售86.4萬平，同比下降13.4%；推售面積81.3萬平，同比下降23.4%。今年新房市場整體供應(yīng)低迷，豪宅市場難免也受到?jīng)_擊。受疫情影響等因素，上半年豪宅批售項目較少，批售面積同比下降26.6%，下半年金九效應(yīng)下樓盤扎堆入市，年底開發(fā)商也加快推盤進度，市場供應(yīng)隨之增加，豪宅供應(yīng)主要集中在六、九、十一月份。

各區(qū)供應(yīng)量看，2022年南山、福田、寶安區(qū)等五區(qū)有豪宅項目供應(yīng)，其中南山區(qū)豪宅供應(yīng)最多，豪宅批售61.8萬平，同比下降20.6%，主要有招商璽家園、深鐵懿府、華潤城潤璽等項目；福田、寶安區(qū)批售13.1萬平、9.2萬平位居二三。

豪宅成交量價分析

豪宅成交下跌近一成

2022年豪宅成交5365套，同比下降15.8%；成交面積78.4萬平，同比下降9.1%。2022年樓市整體低迷，雖然豪宅項目市場關(guān)注度高，去化率較普通住宅樂觀，庫存壓力也相對較低，但由于今年市場推售面積下跌近兩成，成交量難免受到影響。

南山供需位居第一

2022年豪宅供需主要集中在南山，全市僅五區(qū)有豪宅網(wǎng)簽記錄。2022年南山豪宅成交量占據(jù)全市八成以上，成交面積64.6萬平，同比上升1.1%，成交項目主要集中于前海、科技園一帶，前海全年網(wǎng)簽套數(shù)超2000套，主要項目有潤峯府、招商璽家園項目，科技園全年網(wǎng)簽套數(shù)超1000套，均為華潤城潤璽項目。

福田區(qū)全年有3個豪宅項目入市，成交面積11.6萬平，同比上升23.7%，成交項目為海德園、深圳中心天元、天健天驕西筑。寶安區(qū)全年僅有1豪宅項目入市，為寶辰大廈，成交面積1.5萬平，同比大減85.8%，成交項目主要有和樾府、瑞灣大廈、寶辰大廈。

豪宅成交結(jié)構(gòu)分析

住宅類豪宅成交占比近九成

2022年，20個豪宅項目獲批，其中住宅類豪宅占據(jù)14個，公寓類獲批4個，別墅類獲批2個。住宅類豪宅獲批中10個分布在南山，4個分布在福田，全年成交面積70.7萬平，占比90.2%，上升了8.8%，主要以華潤城潤璽、招商璽家園、潤峯府為主。公寓類豪宅獲批中3個分布在南山、1個分布在寶安，全年成交面積7.4萬平，占比9.5%，下降了6.6%，市場占比進一步減少，主要以華僑城深圳灣新璽名苑、太子灣泓璽大廈、深圳中心天元為主。別墅類豪宅近年來供應(yīng)逐漸稀缺，獲批項目為中海寰宇時代花園、龍岸花園，成交面積0.25萬平，占比0.3%，下降了2.1%。

1-2千萬豪宅成交占比近八成

2022年1-2千萬豪宅成交占比81.0%，下降了2.3%，但仍遙遙領(lǐng)先其它價格段，深受市場青睞。3千萬以上價格段成交占比10.7%升至第二，上升了6.7%，主要分布在南山、福田兩地。2-3千萬價格段占比5.4%位居第三，下降了2.1%。今年豪宅供應(yīng)以南山為主，南山區(qū)總價較高，拉高了豪宅價格。

豪宅成交排行榜

華潤城潤璽奪成交套數(shù)和金額冠軍

2022年，銷售套數(shù)排名前十的項目總計成交4701套，其中，華潤城潤璽成交1318套，位居榜首。深鐵懿府、潤峯府分別位居二三位。前十榜單中，南山項目占八個，福田占據(jù)兩個；且top10全部為住宅項目。

從成交金額看，2022年華潤城潤璽以242.5億元的成交額位居豪宅成交金額第一，招商璽家園、潤峯府分別位居二三位。成交金額TOP10項目中，八個為南山項目，兩個為福田項目。

總結(jié)

受樓市供應(yīng)低迷影響，2022年豪宅市場供應(yīng)同比減少近一成。豪宅供應(yīng)主要集中在六、九、十一月份，南山占比接近八成。與普通新房相比，雖然豪宅市場關(guān)注度高，但去化效果明顯不如往年，打新潮降溫。在價格上，由于豪宅主要分布在南山，南山新房價格整體較高，帶動了豪宅成交均價的上升。作為豪宅的代表，華潤城潤璽憑借良好的區(qū)位、與周邊二手房存在價差等因素，受到市場的廣泛關(guān)注，獲得2022年成交套數(shù)和金額雙料冠軍。

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注：以上為《中原研究-2022深圳樓市年刊》內(nèi)容節(jié)選

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