21世紀經濟報道記者 李域 深圳報道

C-REITs（中國公募REITs）市場正加速擴容。

11月26日，證監會網站信息顯示，華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT正式獲得中國證監會準予注冊的批復，成為首批消費基礎設施REITs。

業內人士認為，首批消費類REITs獲批，對商業不動產參與消費REITs試點具有較強的示范引領作用。

“消費基礎設施存量巨大，REITs推出恰逢其時。”中信建投分析師竺勁和黃嘯天認為，本輪消費REITs發行是C-REITs市場第二次業態擴容，架起通向房企表內優質資產的橋梁，有望重塑地產股估值邏輯。

中金公司表示，REITs市場開始步入良性運行，價值發現是未來相當一段時間市場運行的主旋律。從投資角度看，中金公司建議回歸價值本源，關注配置機遇。

首批消費類REITs獲批 

公開信息顯示，華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT均在交易所注冊生效。

其中華夏華潤商業REIT發起人為華潤置地，底層資產為青島萬象城，項目估值達81.47億元。

據悉，青島萬象城商業建筑面積約30.1萬平方米，區位優勢明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客群覆蓋青島全域。該項目自2015年開業后，2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近3年來營業收入復合增長率達15%。

中金印力消費REIT底層資產為杭州西溪印象城，建筑面積約25萬平方米。自開業以來，杭州西溪印象城憑借穩健運營、區域深耕等優勢，實現業績顯著增長。數據顯示，該項目在2022年的營業額超過35億元；2023年上半年營業額突破21億元，創下半年業績歷史新高。截至6月30日，該項目估值達到39.77億元。

華夏金茂購物中心REIT底層基礎設施長沙覽秀城位于中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，2016年底開業至今已運營近7年，為成熟穩定的購物中心項目。

作為整個中國金茂旗下的首個覽秀城作品，長沙覽秀城是覽秀城體系內運營最為成熟的優質購物中心。基金招募說明書顯示，長沙覽秀城年度客流逾1000余萬人次。2020年-2022年度坪效和運營收入復合增長率分別達到14.6%和31.6%，處于高速增長期。

根據評估機構的市場調查，截至2023年6月末長沙覽秀城出租率在區域內處于領先地位，截至2023年9月末長沙覽秀城出租率達98.9%。

中信建投分析師竺勁和黃嘯天從多個方面進行分析，認為3單REITs資產質優運營穩健。

具體分析稱，從資產布局看，3單購物中心項目位于重點二線城市，高能級城市消費需求較高，利于支撐現金流穩定性。從經營表現看，3單購物中心REITs維持了租金提價能力，出租率方面中金印力消費REIT維持高位。從增長假設看，華夏金茂購物中心REIT預測出租率初值最高但未來或將下行，中金印力消費REIT及華夏華潤商業REIT預測出租率上行。從估值指標看，3單購物中心估值指標取值相近，資本化率為5.36%-5.55%，折現率為7.00%-7.25%。 

底層資產日漸豐富

自2021年6月首批公募REITs上市以來，截至目前，已陸續有29只公募REITs產品完成首發募集，資產類型涵蓋園區基礎設施、能源基礎設施、交通基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房等。

今年10月20日，證監會發布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

在文件發布一個月后，首批消費基礎設施公募REITs正式獲批。

業內人士表示，這充分體現了證監會對優質項目發行和REITs市場發展的大力支持，看好市場未來發展潛力。

公開資料顯示，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場主要的類型之一，資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。在我國范圍內，百貨商場、購物中心等商業不動產具有投資金額高、投資回報周期長等特征，一定程度上限制了行業的發展。截至2022年末，我國存量購物中心數量超過5500家，體量超過5億平方米。

在業內人士看來，首批消費基礎設施公募REITs的獲批，對商業不動產參與消費REITs試點具有較強的示范引領作用。同時，產品規模和種類的豐富，有利于吸引資金參與公募REITs投資，促進投資策略更加多元化、市場流動性不斷提升，REITs產品的長期投資價值將會得到廣大投資者和關注和認可。

中金公司表示，堅定看多中國REITs的長期發展空間，未來伴隨中國企業在負債空間、運營管理能力、收益率水平等各個方面的約束條件進一步顯現，市場將會認識到REITs發展蔚為可觀的潛在勢能。